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楼市下行中,到底还要不要买房?

2018-11-09 11:04:47 来源: 数字李想
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为什么说房子是大事,因为房子是大部分人这辈子消费最贵的一个东西。

楼市下行中,到底还要不要买房?

现在一二线刚需买房,基本都是掏光6个钱包,外加3倍杠杆,可能你们没意识到,这是一个非常疯狂的行为!

换个说法想象一下,让你用上所有资产外加3倍杠杆炒股是种什么情景,你敢么?之所以大家敢这样买房却不敢这样炒股,原因是股票随时会跌,比如今天上午A股就暴跌,击穿去年老底2634点,对比房子似乎一直都在涨,自然大家敢这么上。但可怕的是,楼市拐点出现,房价也开始跌了!

三倍的杠杆,房价涨起来的时候一个字,爽; 跌起来两个字,酸爽。

楼市下行中,到底还要不要买房?

杠杆除了放大波动,其本身也是有成本的,比如刚需贷款的利率是5%,如果房价涨幅横盘为0、或涨幅小于5%,撬的杠杆越多,亏损程度就越大、死得就越惨,最先死的,就是哪些高利率、高杠杆的炒房团。

楼市下行中,到底还要不要买房?

平时候你买个包包,买个手机都要各种研究对比,买房子这种疯狂的行动,希望大家还是要多从宏观、微观、自身、外部等各种方面综合考虑。

先从2015-2018这一波周期讲起。

2015年,楼市危机四伏,中央大手一挥开始推进房地产去库存,刺激房地产市场,具体来说有6大手段:

宽松的财税政策

促进公积金贷款发放

鼓励支持农民进城购房

推进棚户区改造

商品房回购

控制土地供给

其中,棚改的力度非常之大,是这一轮全国房价翻翻的最主要因素。通过棚改的方式,拆掉老百姓的房子,同时给一大笔钱作为补贴,老百姓拿到钱而且没有了住房之后,只能去买房。

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棚改货币化主要模式之一

从数量统计上来说,开工和基本建成全年均达到600多万套,简单来说平均每年向市场推送600万户的城镇拆迁户,和100多万户的农村拆迁户。

这些每年700多万户的拆迁户,凭借棚改货币化政策,直接转化为了手捏现金的购房“刚需”,天量资金直接进入楼市。

如此庞大的购买力之下,市场供需关系从原来库存高压下的买方市场直接转化为卖方市场,原本积压的房子根本不够卖,甚至全国开发商没日没夜开始抢供也不够卖,房价开始翻番。

不光是棚改的城市自身产生了充足的购买力,2017年开始的一二线城市抢人大战,更是在疯狂的争夺这批“刚需”。

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部分一二线城市抢人政策一览

一小伙去西安走亲戚,在火车站被警察拦住,警察问:“你是西安人吗?”

小伙:“不是,我来走亲戚的。”

警察:“带回派出所,符合亲友投靠落户条件。”

另外一小伙旅游,去西安火车站转车,又被警察拦住,警察问:“你什么学历?”

小伙:“本科。”

警察手一挥:“带回派出所,办学历落户,火车票钱报销。”

这还没完,一小伙在西安街上闲逛,又碰到了警察,警察问:“你是西安人吗?”

“好了别闹了,我是本地的。”

警察:“带回派出所,让外地的大学同学来派出所接你,然后同学落户。”

于是,全国范围内的涨价、排号、摇号,这种热火朝天的景象在2018年上半年达到了顶峰。

2018年6月,棚改一刀切,支撑上涨的购买力瞬间抽空

8月底,恒大开始全国打折,9月,万科高呼“活下去”,碧桂园等其他开发商跟进降价促销,10月,碧桂园2018楼市“第一砸”,很可能成为整个2019年的维权潮的开篇。

之前排队买房有多疯狂,后面组团砸楼就有多急切。

总体来说,由于限购、限贷、限价,一线城市从去年年底开始基本就处于一种横盘状态,近期出现回暖迹象;二线城市之前部分超涨地区出现回落;环一线城市情况比较复杂,是市场与政策相互角力的地带,大面滞涨的可能性较大;三四五线城市刚经历一波暴涨,局部出现回跌,但可预见的是大面的下跌在后面。

租售并举的大方针下,全国的楼市处于结构、价值重组阶段,吃不准的时候,不如捏着钱先观望一下,反正知道这半年房价也不会大涨,观望不算是坏事情。

特别是对于投资的买家,楼市下行,就像你看好的一只股票开始下跌,你总要先观察一下,找到合适的机会才会买入。

现在就需要买房自住的居民,哪些地方值得现在下手买。

首先,需要灭掉3年内房价还能实现大幅度攀升的想法,清楚你买房子的目的,“房子是拿来住的”。

先从宏观金融数据看,考虑公积金后,中国居民房贷占收入的比重已和美、日持平,指向中国居民杠杆率并不低。也就是说,当下楼市的局面是:高房价-高杠杆

楼市下行中,到底还要不要买房?

在这种情形下,一但房价暴跌,危机重现,中国家庭将损失惨重;同样,如果房价继续大涨,家庭杠杆势必继续高涨,经济局面将极其不稳定。两种情形都是官方不愿意见到的局面,因此从2017到今年上半年,政策的导向一直是稳房价,去杠杆。即便贸易战升温、国内经济增长放缓,但杠杆率的控制,始终是对经济系统性风险控制的底线。

因此,短期内,限购、限贷、限价政策的方向性的不会调整,甚至,在高杠杆地区,为了控制杠杆,政策尺度上的调整频率会越来越高,且毫无底线可言,比如上个月北京的公积金新政,直接腰斩了一大半刚需的支付能力,这批人要么买更小更远的房子,要么继续租房渡日。

这是政府在精细化控制市场的交易量和杠杆率,也就是说,短期内的楼市是不会有大幅波动的可能。

楼市下行中,到底还要不要买房?

而限价又是一线楼市的强力价格锚栓,开发商在限价基础上利润几乎为零,即使当前土地价格政府愿意松动,但开发商按照周边限价价格也只能赚个块儿八毛。个别高负债高周转的房企会迫于回款压力,在限价基础上仍然作出打折销售。

也就是说,一线城市中的打折楼盘,特别是价格倒挂地区还在打折的楼盘,可以放心购买。而一线城市的二手市场会不时冒出高性价比笋盘可买,特别是深圳,原因就是上面提到的那些痛不欲生的高杠杆炒房客在割肉求生。

中期内,只要开发商还算拿的动地的地方,就意味着这里还是有预期。反之,7月后依然流拍较多的城市,房价短期内不会到底,预计明年上半年大概率会创新低,所以,可以持币等待,比如:苏州、南京、杭州、太原、济南、合肥、厦门、长沙...

长期来看,一二线城市依旧保持着人口涌入的状态,城镇化还有二十年,经济下行压力导致货币还得继续发,房子长期来看依旧还是居民扛风险的可靠选择

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2018Q1城市吸引力排行,大于1的城市人口呈上升趋势

来源:百度地图城市研究报告

人口吸引力排位上升快速的城市更具有后市支撑力,即便是上面所述未见底的城市,遇到高性价比笋盘(价差达15%)都是值得下手的。

综上两点,只要你相信我党,相信经济不会崩盘,一线城市、二线城市房价是安全的,就算短期内部分城市有波动,放在3年以上的周期下是稳的。

三四五线中期内都已到顶,会在一个较长的下行周期后达到新的平衡点,等到新的横盘,或中途出现适当机会(价差超过30%,且地段不差、房子品质好)可以下手

另外,最近链家等又开始挂出公寓房了,建议除了被限购需要自住,或者,投资热门地段吃租子收益能跑过XX宝外,还是谨慎购买。长期来看,这类不被政府认可的“住所”未来升值空间极小。

以上是针对没有其他压力的居民买房建议,比如急着买房结婚,请严格按照丈母娘要求购买。

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end

李璐 本文来源:数字李想 责任编辑:李璐
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