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抢收”三四线城市 中梁地产每三天拿一块地

2017-07-17 11:19:38 来源: 经济观察报(北京)
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抢收”三四线城市 中梁地产每三天拿一块地

(原标题:“抢收”三四线中梁每三天拿一块地)

杀入行业前30强,销售额连年翻番,来自浙江温州的中型房企中梁地产在2017年成为中国房地产行业“黑马”。

克而瑞公布的2017年上半年房企销售排行榜显示,中梁今年1-6月份的销售额为354.7亿元,同比增长153%,跃升至第26位。

中梁地产近10年的发展速度惊人,2008年,这家总部在温州的房企销售额仅仅过了30亿元,2015年规模发展到168亿元,随后迎来了2016年的爆发,销售额为336.8亿元,跻身全国房企TOP40。尽管调控形势严峻,今年的中梁却表现出了更为迅猛的增长速度,其上半年的销售额超过了去年全年。据悉,该公司今年的销售目标已经提升至600亿-650亿元。

中梁地产助理总裁陈宏朝在近日举办的一次地产金融研讨会上透露,中梁内部已提出了“双千亿”目标:到2021年,销售额和总资产均超过千亿。届时,中梁计划进入房企20强,如果有机会,希望冲刺10强。

这个少见的增长故事引起了业内的关注,越来越多的人想知道中梁这几年业绩飞速攀升的奥秘在哪里?据悉,最多的时候,一个礼拜有10余家同行的高管率队到中梁交流学习。

作为一家主打三四线城市的房企,中梁的布局战略值得一提。

此前,中梁的土地储备集中在浙江省,浙江的项目占比高达80%。去年,中梁将总部搬到上海,这是一个颇具信号意义的动作,这家原本深耕浙江的企业开始了全国化的布局。

也是自去年开始,中梁逐步打开了投资布局,截至目前,浙江区域的土地份额减少至40%,江苏有25%,安徽有15%。

“2017年我们的重点关注区域依然以长三角的三四线城市为主,同时关注周边省市及区域,进一步拉开公司区域布局及架构。一方面,三四线城市处于调控真空区,另一方面我们在该类区域已经形成了一整套非常有适应性、针对性的操作模式,并积累了丰富的操作经验。”中梁地产投资发展中心总经理李和栗在年初对经济观察报表示,中梁今年的布局是,原浙江小众市场继续下沉、覆盖、创新;开拓苏中、苏北,皖北、中西部强地级市小众市场,江苏地级市全面覆盖,择机进入热点城市;加强对江浙周边(安徽、江西、福建)、择机进入中西部省会或重点市场。

陈宏朝透露,目前中梁已经进入浙江、安徽、江苏、上海、福建、江西、四川、湖南、河南和山东九省一市,接下来会积极进军京津冀、广东、广西、湖北、重庆等地。

“行业的城市布局其实是同质化的,关键是,你何时拿地,以及进入后如何挖掘这个城市的价值,这是差别所在。”陈宏朝说。

对于三四线战略,中梁地产集团董事长杨剑做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

今年,中梁的投资布局比去年更为迅猛。去年这家公司平均五天拿一块地,全年耗资246亿元拿下了68块土地。截至今年7月初,中梁拿地资金已突破200亿元,获取土地60多幅,平均三天拿一块地,每周预计有四五十块土地上报集团。

这样的投资节奏源于中梁内部的布局策略。陈宏朝表示,中梁的布局策略之一就是区域布局节奏应与周期匹配,在房地产行业处于下行期的时候,积极扩张布点城市优先于区域深耕,上行期时,区域深耕优先于扩张布点。

在“双千亿”战略指导下,中梁提出了“全周期全结构”的布局方针,虽然中梁目前集中于三四线市场,但在更高的规模要求下,中梁也计划在一二线城市打开布局。

抢收”三四线城市 中梁地产每三天拿一块地

这一方针之下的布局策略具体还包括:聚焦于五大国家级城市群——长三角、京津冀、珠三角、长江中游和成渝城市群,择机布局其他城市群的中心城市以及市场经济面较好的城市,同时保证“二八原则”,即五个国家级城市群投资比例不低于80%,其他城市群不超过20%;优先布局短期差、中长期好的城市;在冬季、春季,要优先布局一线、强二线及东部沿海经济发达的二线城市;优先布局一线周边、二线郊区、三四线核心;此外,加大多元化投资力度,包括收并购、合作、旧改、PPP、特色小镇等。

投资布局的打开,带来了组织架构的不断调整。去年6月份,中梁只有10个区域公司,2016年底这一数字是20个,截至到今年7月份,中梁已经拥有30个区域公司。随着区域公司的大量增加,中梁成立了八大区域集团。这种组织架构和碧桂园十分相似。

中梁鼓励八大集团之间相互竞争,在公司已经进入的九省一市,八大集团全部可以进入,谁先拿到地就归谁,从而充分刺激区域集团的“狼性”。陈宏朝强调,中梁对区域公司的规模发展是有限制的,比如一个区域公司按照规定只能拥有X个项目,拿到第X+1个项目的时候,可以采用内部交易的模式,卖给其他区域公司。

这种交易模式背后,是“双千亿”战略之下的另外一个目标,即打造不动产生态投资平台。据陈宏朝透露,中梁希望形成内生态和外生态,对内,体系内部各个公司之间可以自由交易,对外,不动产板块与产业链上下游、外部公司通过合作等形式交易。交易对象包括人、土地、项目、信息、资金等。

在激励措施上,中梁也充分效仿碧桂园的制度,并形成了自己的特色。目前,中梁已经提出“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等多层级激励体系。

项目跟投方面,控股集团8%,区域集团8%,区域公司8%,合计24%,远高于行业水平。核心管理层强制跟投,其他员工自愿跟投,提供内部1:4的高杠杆,利润分两次分配:回款达到70%时分配一半的利润,回款达到90%时利润全部分配。

费用包干制度针对区域集团,将管理费和营销费包给它们,以销售为口径,管理费是销售额的1.5到2个点,营销费2个点,这意味着区域集团的规模越大,获得的管理费和营销费用更高。

在三四线市场保持领先,高周转是绕不开的关键词,碧桂园、恒大都精于此道,中梁也是如此。去年,中梁内部提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入,8月份的时候公司给出了该模式的操作指引,当年11月有两个项目实现了这一周转速度。

为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转,中梁设置了丰厚的奖励:项目开盘后达到“456”的标准,立即获得100万元的内部奖励。

高周转模式之下,中梁的总体原则是力保现金流和利润,同时现金流优先于利润。

“三四线市场高峰期何时到头?我们的判断是明年一季度,届时基本上会把我们现阶段拿的地全部出掉。”陈宏朝说。

似乎,这匹快速奔跑的“黑马”,一时之间很难慢下来了。

崔芳雪 本文来源:经济观察报 责任编辑:崔芳雪
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