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地产商们玩“跨界”

城市配套服务商,万科与恒大正在把这个功能开发到极致。

也许用不了多久,就会看到很多个万科学校、恒大医院出现在各大城市。地产商中的两大巨头多元化跨界的节奏,超过了其他开发商。

自从提出转型城市配套服务商之后,万科的多元化一直紧贴地产业务而行。此次进入教育领域也不例外。而恒大选择做医院,也是由社区医院开始。

教育和医疗领域,是过去20年中产业化最被诟病的领域,而今,地产商携资本而来,能否改变这两个领域的一些沉疴?它们,又能为地产商带来什么?

万科恒大的跨界之旅

就最近看来,多元化地产商里,闹得最“凶”的非万科、恒大莫属。

21世纪经济报道记者了解到,万科近期在教育领域动作频频。董秘谭华杰透露,万科教育体系已经搭建完成,从社区营地到城市营地、度假营地的三层教育体系,与万科住宅开发产品紧密融合,提供配套服务的同时,也提升住宅产品的性价比。

6月,万科联手深圳中学共建的万科梅沙书院于万科总部落地,另外,深圳万科麓城小学及万科天誉学校,亦将于今年9月首次开学。

万科称,教育产业是其转型战略中的重要领域。此次万科打造梅沙书院,也意在通过深度布局教育产业,将城市配套服务商的转型战略一以贯之。

万科内部人士透露,与教育机构的合作并不那么顺利,好的教育机构非常强势,此次与深中的合作仅是一次公益性的试验。万科自己真正在做的是,社区营地(社区学校)的扩张,在规划中,到2017年,万科社区营地要在11个城市开150家连锁店。不过谭华杰说,实际的速度可能会更快。社区营地不仅开在万科的社区,也可能开到其他公司的社区。

万科在多元化转型之路上,可谓是起步晚、发力狠。短短两年时间,万科已将多元之手伸向了社区商业、写字楼、物流地产、度假地产、养老设施、教育产业等领域。

深圳万科总经理周彤认为,万科的新业务,实际上也是城市发展到了这个阶段以后应运而生的。其中的“同步”则表现在,一方面,万科发展阶段与城市配套服务商同步;另一方面,也是跟城市发展同步的,深圳的教育资源紧缺,促使万科去提供这类产品。

去年,恒大主席许家印曾表示,“世界500强绝大部分都会选择多元化战略,如果恒大不走多元化,会失掉很多发展机会。”

而恒大进入医疗领域,其互联网社区医院和恒大原辰医学美容医院的陆续开业,更多是借助外力和内部资源整合。

据恒大健康介绍,互联网社区医院也是依托于恒大社区的,它颠覆了传统医疗模式,居民可以足不出户,即可在家门口享受其平台内专家的医疗健康服务;另外,恒大原辰美容医院是通过收购所得,在亚洲颇具规模,其首个设点在恒大旅游综合体天津恒大世博中心中。

恒大方面称,互联网社区医院和医学美容医院的开业,标志着恒大健康的启动了“互联网+”战略以及标志着医学美容及抗衰老板块的启幕。

值得注意的是,这只是恒大健康业务四大板块的其中两块而已,其他两大板块为正在推进的新型国际医院及养老产业。

资本如何改变产业?

地产商介入多元化产业领域,有其未雨绸缪的考虑。

谭华杰透露,根据万科做的相关研究,10年内中国的房地产并不存在房价大跌的风险,与此同时,房地产行业仍存在乐观的上升空间。换句话说,万科的住宅主业不用退出,只要在原有的基础上做增量;其次是万科的转型有足够的时间,不用去做过于冒险的事。

但房企转型仍是别无选择的必由之路。

万科原高级副总裁毛大庆指出,类似北京这种成熟性的大城市,再过几年,城市间将更注重功能性,不再是简单居住,产业地产、体验式消费肯定会多元化;随着住宅业的增长速度在未来可能出现放缓趋势,地产商们的多元化战略,更多是为了寻找新的利润增长点。

万达集团董事长王健林称,房地产本身就是一个短期行业,在任何国家就四五十年的历史,工业化差不多完成了就萎缩,所以企业需要寻找有长期稳定现金流的商业模式。

此前,绿城曾长期投资教育和医疗。绿城官网显示,成立于2001年的绿城教育,在全国已经投资了14所学校(包含参股),其中不乏名气较大的重点学校;绿城医疗则仅有绿城医院和绿城口腔医院两家医疗机构。

上述布局并非以盈利为目的。宋卫平并没有将教育医疗全部归入绿城房产,部分是以个人名义进行直接或间接投资;从2013年利润总额来看,绿城教育并未实现盈利,其净利润为-306.4万元。

而此轮万科和恒大布局教育、医疗,则是以盈利为目的产业化的体系。长期研究地产商多元化的深圳一研究人士认为,教育和医疗如果做得好了,就是可以提供稳定现金流的产业。开发商因其开发和持有物业的便利,可以在社区中做该类物业的安排,比如万科可以盖社区学校,恒大可以提供社区医院地址,其成本可以被涵盖于房价中,亦可在后期的经营中连续收费,经营好的,现金流不是问题。

此外,强大的资本和资源整合能力,也是开发商可以进入教育和医疗产业的利器。地产商仍然是目前所有行业中现金流充沛的金主。截至一季报,万科持有现金超过400亿,恒大也在数百亿,尤其是在市场回暖情况下,销售带来的现金回笼,将有利于支撑其去开展新业务。

而地产商多年来就是扮演资源整合的角色,把教师、医生等资源整合起来,将是他们新的课题。

本文来源:21世纪经济报道

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