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淄博楼市年中大考 逐月回暖但分化加剧

楼市年中大考如期而至。

对于经历了去年整整一年起落沉浮、冷暖悲喜的不少淄博房地产人而言,他们终于可以在这个2015年的上半年稍稍松一口气,并交出一份相对满意的答卷。

不过,值得注意的是,尽管市场整体逐月回暖,但分化格局却愈演愈烈。

这是楼市新常态下的明显特征,并非淄博所独有。

业内人士判断,随着上述分化的持续进行,下半年,淄博楼市格局将被重新定义。而在此前,高库存依旧的背景下,跑量主题未变。

逐月回暖

6月30日的淄博,雨后放晴。

当天10:00许,新区齐盛湖公园北侧的绿城·百合花园售楼处内,多名置业顾问正在分别接待客户,洽谈、认筹,一派繁忙景象。

一置业顾问称,目前该项目的多层、小高层及别墅已经基本封顶,高层2、4、6、9号楼已建到10楼以上,“目前,我们诚园、桂花园组团样板间以及示范景区已对外开放,其中诚园5号楼正在认筹中……”

认筹持续进行,前述的繁忙也一如既往。

其策划经理王路表示,进入今年以来,随着楼市不断回暖,绿城·百合花园项目自去年年底开盘以来,销量呈现“逐月回暖”态势,“特别是从3月底以来,随着看房量的提升,营销氛围不断改善的同时,我们的成交数据每月都在递增。”

绿城·百合花园并非孤本。

位于淄川区核心地段的上湖御园项目同样表现不俗。负责该项目销售等事宜的香港集成集团淄博公司副总经理李运秋介绍,上半年,该项目的成交量整体跟着季节走,“数据逐月改善,特别是刚刚过去的6月,我们的成交增长率保持在40%。”

随后,在桓台东岳国际那里,其营销经理刘超称,就该楼盘成交量而言,逐月改善、稳步提升已成定局。

同样,颐丰花园绿溪园项目策划经理崔光明表示,总体来说,今年上半年该项目成交量逐月拉高。

房地产从业者的观点被数据佐证。来自淄博明晨地产研究机构的最新数据称,对淄博全市180多个楼盘的调查发现,今年1-6月,上述180多个在售楼盘共成交18645套,同比去年增长17.7%。

该机构还称,在上述楼盘中,华润橡树湾、嘉亿国际、天府清华园、上湖御园、东岳国际、创业·齐悦国际花园、方正·凤凰国际等楼盘表现抢眼。

涨降同步进行

楼市环境整体改善的背景下,楼市成交量的提升及房企业绩的反弹自有其因。

“这与楼市‘3·30楼市新政’叠加降准、降息存在直接联系。”淄博明晨地产研究机构董事长张华元表示,特别是随着公积金新政在淄博落实以后,加上降准、降息等政策致使楼市信贷环境宽松,可以说,目前无论是购房者还是开发商,对楼市的预期发生变化,而这也给开发商带来涨价的底气。

以绿城·百合花园为例,过去半年的时间里,其项目均价就出现三次提升,其调价时间分别是3月底、4月、5月,“每次价格提升幅度在2%—5%之间。”其项目策划经理王路坦言。

有此行动的还有天府清华园。据该楼盘一名置业顾问表示,从5月以来,其楼盘均价提升已出现3次,其价格曲线从5月份的6400元/平方米——— 6月初的6500元/平方米——— 6月底的6800元/平方米。“目前,为了年中冲刺,我们的楼盘均价暂时微调至6600元/平方米,但未来不排除价格再次上涨的可能。”这名置业顾问称。

事实上,过去的半年内,“涨”声未断的不仅仅是上述两大楼盘。

本报此前调查获悉,随着市场环境的改善,进入5月份以来,淄博不少楼盘涨价“已在路上”,如淄博晓月花园、盛泰家园、棠悦、维纳锶温泉花园、宝龙·翡翠城等。

此外,尽管一些楼盘价格并未直接上调,但价格的暗涨却存在,表现为降低优惠幅度、缩小优惠房型范围等等。

最具代表性的是淄博高新区一主打刚需住宅的楼盘,尽管整体来看,其楼盘无论是均价还是起价均未变动,但其涉及“优惠”字眼的住宅名称不断变化,从特惠房源(指一批)到特价房(指数套)到指定房源优惠(指一套)。

不仅如此,在张店、桓台、临淄、周村等其他区县,类似的情形也在上演。

但不是所有的开发商都具备价格上涨的底气。

以高新区一剩余均为大户型房源的在售楼盘为例,自3月以来,其最高价格调整出现3次,一次上调、两次下调。其中,3月底最高价格为4800元/平方米的 这一楼盘,在4月初短暂上调至5200元/平方米后,又在5月底下调至4680元/平方米,“目前,我们的最低价格3888元/平方米。”该楼盘一不愿具 名的人士称。

案例不止一个。以张店区为例,位于房价跌幅榜首位的是位于淄博中心城区西部的一定位中高端的楼盘,其价格跌幅高达8.53%,紧随其后的为张店西五路一楼盘,价格跌幅为4.62%

分化格局愈演愈烈

“无论是涨,抑或是降,说到底都是房企为了加速跑量。”在淄博房地产圈耕耘15年有余的房地产人士赵刚表示。

上述观点在本报采访中获证。本报调查显示,尽管在今年上半年,淄博不少楼盘一度喊“涨”,但很多仅仅是停留在口头上而已。以淄博高新区一主打刚需的楼盘 为例,在楼市3·30新政出现的当晚,该楼盘就对外宣传,价格每平方米提升100-200元。但截至6月30日,这家楼盘对外宣传的涨价行动一致没有履 行。

此外,一些落实了涨价行动的楼盘也在短暂的价格提升后,又再次调低均价。

对此,张华元表示,尽管目前受楼市大环境影响,淄博楼市基本面有所改善,但仅仅是改善,“在楼市高位库存仍在的当前,涨价是需要勇气和资本的,没有勇气和资本的涨价只能沦为一场虚言,甚至在一些时段,会影响其去库存化步伐。”

但上述观点并未阻挡住一些实力楼盘的涨价脚步,如前述绿城·百合花园等。

不同楼盘的不同表现,不同表现又决定了其不同选择。选择不同,也加速了淄博楼市的进一步分化。

于是,当一些楼盘高声喊涨的同时,在另外一些高位库存的楼盘那里,促销活动依然层出不穷、优惠幅度仍持续加大……

“目前,在淄博地产界,价格战十分激烈,不少楼盘二期项目甚至出现大幅回调。”淄博华宇地产咨询方面称。

而这也让淄博楼市分化格局进一步加深,“如果房企没有一定的资金实力和市场支撑,未来,很难想象它如何适应市场的发展。”淄博天翔置业咨询方面表示。

事实也印证了这一观点。采访中,本报注意到,除价格战持续外,一些项目的开工积极性也在降低。“缺钱。”高新区一地产项目负责人此前表示。这名负责人 说,尽管央行的连续降息使得信贷市场有所改观,但在银行那里,对于不同的开发商则是区别对待。“像我们这些中小房企,在银行开发贷方面依旧没有发言权。”

不过,上述房企的境遇并未被淄博市场那些大型开发商遇到。其中,一具备港资背景的开发商就明确表示,今年上半年,还有银行主动上门表示给予较高的贷款额度。

这仅仅是淄博地产分化的一个侧面,却扼住了不少中小房企的喉咙。未来,对于那些缺乏实力与资金的中小开发企业来说,库存压顶的现实中,依旧是生存艰难。

本文来源:大众网-鲁中晨报

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