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欧阳觅剑:房价呈现周期性波动的特征

近期,一些城市的楼市与股市一样火爆,涨势惊人。这甚至引发了《人民日报》的关注,6月15日发表文章分析“房价会不会再度暴涨”。文章引述住建部政策研究中心专家观点,认为当前房价很难出现2009年那样的暴涨。让历史告诉未来是一种有效的分析方法,我们也来回顾一下这些年房价的涨跌情况。

房价快速上涨是在2004年之后,上行的走势一直持续到2008年,才被全球金融危机打断;之后几个月出现了下行的走势。但很快就在2009年下半年之后重拾涨势,并且涨幅迅速扩大;2010年二季度之后,涨势受到一定抑制,于2011年四季度之后出现普遍环比下跌,跌势一直持续到2012年中。2012年下半年房价走势出现分化,一些城市房价环比上涨,一些城市房价环比下降;2012年底,房价走势反转再次发生,并在2013年演变为暴涨,北上广深新房价格同比涨幅一度超过20%;2014年5月之后又转变为普遍环比下跌,一直持续到现在。目前又有一些城市的房价开始环比上涨。

我们“惊奇”地发现,这10来年,在“楼市不败”的神话下,房价其实经历了三个涨跌周期:从2004年到2009年上半年;从2009年下半年到2012年中;从2012年下半年到现在。目前的情况与2012年下半年相似,我们要问的是,房价会不会出现2013年那样的暴涨。

分析这三个周期,历时越来越短,也就是说,涨势持续的时间越来越短。第一个周期中,涨势持续了好几年;第二个周期中,涨势持续了两年多,但2011年之后涨幅就不大,强烈的上涨只持续了一年半左右;第三个周期中,涨势持续了一年半的时间。接下来,房价走势像在2012年底那样发生反转是完全有可能的,实际上目前已经在发生。但我们也可以预见,第一,涨势持续的时间会继续缩短,可能只是几个月不到一年的时间;第二,房价上涨发生的范围会缩小,只在一些一二线城市和沿海地区的城市。

房价的周期性波动,固然是受到调控政策的影响(例如2010年4月之后开始限购),但房地产市场自身的调整可能更为重要。从供给来看,房价走低时,开发商投资会减少,导致一段时间后供给减少,使房价又可能因为供不应求而上涨;在房价上涨时,开发商投资会增长,一段时间之后供给增加,又对房价上涨起到抑制作用。从需求来看,在房价上涨时,购房者担心房价继续高涨,被迫承受压力入市,放大了需求;而在房价下跌时,房价绝对水平仍然很高,购房者无力购买,这又加剧了相对过剩的状况。

在高企的房价下,普通购房者被迫以投资投机的心态去选择购房的时机,他们追涨不买跌,这是房价涨跌周期缩短而且上涨范围缩小的主要原因。楼市变得与股市相似,它会抄袭“熊长牛短”的剧情。当住宅变成投资品,很多有购房需求的人就只能无奈观望。

另外,需要说明的是,近期一些城市房价快速上涨,与股市上涨带来的“财富效应”是有关系的。

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