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房产中介饱受诟病 业内称真实房源或不到3成

一间八九平方米的小屋子,几部电话几台电脑,挂着工牌、身着藏蓝西服的青年,这几乎是大部分人脑海中房屋中介公司的固定印象。更深刻的印象,则是高额中介费,吃差价甚至卷款逃跑,为争夺客户大打出手……

2015年第二季度,北京市房地产交易市场有限公司进军二手房市场,推出北京市房地产交易信息网。

北京市房地产交易市场副总裁修大鹏告诉《瞭望东方周刊》,这家机构具有浓厚的“政策背景”:由北京产权交易所、北京市房地产交易所、北京市保障性住房建设投资中心共同出资设立,“承担着协助政府实现引导规范存量房交易市场、推进保障房建设、盘活房地产社会资源的重任。”

北京市房地产交易市场有限公司试图从交易佣金以及房源的真实性入手,介入传统二手房中介多年来形成的市场模式。谁将拥有更大的话语权,关键看谁将获得更多二手房交易者的信任。

中介费仍然太高

北京市房地产交易市场有限公司早在2012年即已成立,目标为二手房地产交易。“任何一个行业交易成本过高一定会阻碍它合理的发展,二手房交易也不例外。”修大鹏说,当时北京市一位副市长对中介市场的混乱状况颇为不满,提出“让老百姓的二手房交易更便捷化、快捷化、安全化”的要求。

北京市房地产交易市场有限公司随即成立。

昂贵的佣金是人们对二手房中介不满的核心痛点。以北京为例,中介机构佣金通常在交易总价的2.5%到2.7%之间。这样,在北京一套不算太大的房子,该费用很容易就超过10万元。

“从全世界的角度来说我们的收费肯定不是最高的,美国的中介一般要收取6%的中介费,买家和卖家的代理各收3%。”全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉《瞭望东方周刊》,由于北京、上海等大城市的房价很高,即使2.5%左右,实际额度也非常高。

上世纪90年代之前,由于商品房市场并不发达,还未出现专门针对二手房交易佣金的规定。直到1995年,原国家计委、建设部下发关于房地产中介服务收费的通知,明确要求“为规范房地产中介服务收费行为,维护房地产中介服务当事人的合法权益……房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%到2.5%计收”。

该通知还规定,对于房屋中介实行独家代理的,中介收费标准由委托方与房地产中介机构协商,“可适当提高,最高不超过成交价格的3%”。

到2011年,北京市发展和改革委员会下发《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》,明确北京市住宅买卖经纪服务收费标准统一下调0.5个百分点,如房款总价在500万元以下的中介费用由房款的2.5%降为2%,规定同时明确取消“独家代理”的特权。

此次通知同时规定,部分“特别复杂”的住宅买卖经纪服务,“经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过收费标准的10%。”也就是说,未明确细节的“特别复杂”的住宅买卖经纪服务费已经变成2.2%。

北京链家房地产经纪有限公司随后规定,只有付全款且产权明晰的二手房交易才按总房款的2%收费,而“需委托代办贷款等服务的客户,需向担保公司支付0.5%的保障服务费”。这样,直到现在,多数房屋中介的服务费仍然维持在总房款2.5%到2.7%的水平。

“零中介费”说法不确切

除了高额佣金,房源的真实性一直是中介遭受诟病的一个“痛点”:网上发布的“价廉质优”的房源信息大多不靠谱。修大鹏认为,真实的房源可能还不到三成。

北京市房地产交易信息网则试图用100%的真实房源来解决这个问题,“即使我们只有一套房源,那也是真实有效的,一套一套来,我们希望靠口碑去打开市场。”修大鹏说,国有企业的这次创业,与民营平台相比有先天的优势,比如平台对盈利的需求并不急迫,“当然动作可能会慢一些,但随着对行业理解的加深和互联网带来的变革,我们正在不断完善服务”。

北京市房地产交易信息网还有一套“自行成交”的线上流程服务,包括网签、贷款、过户以及交易资金托管等,买卖双方只需要线下进行产权办理以及房屋交割,此种交易亦被媒体解读为“官办”中介机构的“零中介费”服务模式。

“零费用服务的说法并不准确。”修大鹏告诉本刊记者,即使是买卖双方达成交易协议,多数买家或者卖家并不具备专业的知识或者能力去操作一套二手房交易的全部流程,所以更多的时候,交易双方仍然需要一个熟悉流程的业务经理提供过户等专项服务,“这样的情况,平台会员只收取人工服务费,大概需要几百块钱。”

长远来看,修大鹏表示,存量房交易平台仅是一个公共服务类业务,“这部分我们没有盈利的打算,希望通过公共服务平台来聚集人气和影响力,而投资性房产是我们的盈利项目。”他说,服务的核心不以盈利为目的,更多是提供一个便捷化的工具。

除容易获得房屋买卖双方的信任外,修大鹏表示国资背景的确可以让他们在办理交易流程上拥有一定的优势,比如推动应用政府的产权登记信息去核验房源的真实性等,此外除市民自己发布的房源,平台本身还会提供一些自有房源,如金融机构处置房产、涉诉房产和国有企业处置房产等。

当然,国资的背景也非全部是利好,比如在人才引进和技术更新等方面仍然存在不少限制,为了解决交易人才的问题,北京市房地产交易市场建立会员体制,引进了二手房中介公司以及成熟的经纪人。

“他们可以来注册,但是包括经纪人资质、交易流程以及交易佣金都要受到我们的监管,”修大鹏说,比如交易佣金在交易过程中全程监管,交易服务完成后支付给经纪会员,而且他们还会给提供服务的经纪人进行信用评估。

“历史的倒退”?

北京市房地产交易市场的动作和期望,显然直指传统二手房中介企业多年来形成的层层抽取佣金的“规则”。

传统中介的经营模式通常以门店为依托,以经纪人为主体进行经营,按照不同的地域划分门店。比如西直门地区设置三到四个门店,由西直门总店进行统一管理,在总店设置行政和财务人员,其余门店则只有跑业务的经纪人。而西直门店又隶属于西城区,按照不同的层级进行管理。

一个新入行的经纪人通常从房屋租赁开始,按照取得的业绩,逐渐过渡到房屋买卖经纪人。据西直门一家中介连锁店的潘姓经纪人介绍,他们单位的经纪人共分为12个层级,最低的Z1和Z2只能从事租赁业务,上升到S级别后,方可以从事房屋买卖。

S级则分为S1到S10,房产经纪人根据业绩进行升级,每个级别从佣金中抽成的比例不同,从S1的30%到S10的70%不等。

当然,业绩最好的经纪人会晋升到管理岗位,从最小的组长,到区域经理、大区经理。经理人多是有年头、有经验的经纪人,之后不再进行中介服务而是主要负责团队管理,他们的薪资则从团队的业绩中抽取,最低级的小组长可以抽取团队业绩的2%,到最高级的经理,这个数字甚至可以超过10%。

经纪人的工作还有收房源、拍摄房屋照片并发布、带领客户看房等等,另外还有成交后走流程,也可以拿到一定的抽成,而作为店面,则从佣金中可抽取一定比例的管理费。

针对来自“国资”中介的挑战,中原地产研究部总监张大伟甚至直言此举是“历史的倒退”。

“二手房交易应该是市场化的运作方式,政府应该做的是提供保障房,满足中低收入人群的住房问题。”张大伟认为,二手房是一个商品房领域的市场,客户是一些中高收入人群,“对于二手房市场,政府能做的应该是尽量回归市场,同时去帮助那些无力置业的人,而不是去做这样的平台。”

张大伟说,对于传统中介所存在的问题,政府可以进行规范,而不是自己参与去改,“就像百米赛跑,裁判可以规范一下运动员的姿势,但不能说自己上去跑”。

用脚投票

“有些传统中介已经开始转型,采用打通线下门店和线上平台的模式。”克而瑞分析师杨燕说,这显然是最为理想化的模式,平台和技术代替了简单的人力劳动,恶性竞争将减少,经纪人能将原有简单劳动的时间用于了解市场、研究客户心理和提升服务质量上,“对于购房者来讲则可以得到更好的体验,也可以逐渐消除人们对中介行业的偏见。”

搜房控股二手房集团总裁苏婕则认为国有企业背景的二手房交易平台上线,会促进二手房信息的进一步公开透明,“这对整个二手房交易市场,对部分致力于消弥二手房买卖双方信息不对称的互联网企业,都是有积极作用的。”

“国内存量房市场很大,很难由某一家平台垄断,相信这些不同的二手房平台的发展终将会促进整个市场的健康有序。”苏婕说,不管是官方平台还是商业平台的加入,可以互为有益补充,最终目标是让购房者和业主获得更好的服务。

事实上,这并不是国有资产在房屋中介市场上的第一次试水。早在2011年,由官方搭建的北京市存量房交易服务平台就在海淀区率先试点,向居民提供二手房买卖服务。

但据《北京日报》报道,该平台的房源搜索功能落后,与商业网站可以通过区域、房价、面积等模糊条件进行灵活搜索相比,“显得不够机灵”。

除了北京,部分地方政府最近几年也进行了类似的尝试,比如南京就由政府对全市中介的佣金进行监管,成都则建立了透明房产网,为市民提供真实房源。此外,近期多家开展线上业务的房地产中介企业都用大幅度降低二手房交易费用来吸引购房者,试图分食传统二手房中介市场的蛋糕。

“这个行业已经引起了各个背景投资者的关注,无论是国企或私企在现在做这件事并不奇怪。”华东师范大学商学院工商管理系副教授崔裴的研究方向就是中介服务业和房地产流通,她告诉本刊记者,新加入的企业除了费用上有优势外,在服务方面一定会有所提高,也就是会更多地考虑到需求方即买方,“之前中介公司比较看重房产的供应方,新的模式则需要统合需求方,所以综合判断对整个市场来讲是有利的。”

“在新的形势下,政府机构和民间机构结合起来,就可以为老百姓带来更多的益处。”顾云昌说,房地产中介行业是随着房改后发展起来的,时间比较短,从业人员水平参差不齐,还需要一个规范的过程,“充分的市场竞争才能优胜劣汰,政府要出台法规规范市场行为,起到监督的作用,赋予老百姓用脚投票的权利,综合起来实现整个行业的提升。”

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