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人口将在五年后到峰值 回暖恐难持续

土地财政的式微,地方政府收取房产税的积极性可能会提高。因为以前基数较高的土地收入,使得政府支出的盘子也比较大,政府支出增长容易,要消减起来就比较困难。随着土地出让收入增速下降,部分地区甚至会出现绝对值的减少,如何弥补这部分支出缺口,就摆在地方政府面前。

6月11日,国家统计局发布5月份全国房地产数据,1-5月份全国商品房销售额实现2.44万亿元,增长3.1%,为2014年年初以来的首次正增长。5月份当月,全国商品房销售快速增长,销售面积增长15.0%,销售额增长24.3%。

全国商品房销售面积及销售额,自今年3月份以来降幅收窄,销售额在5月份率先转正。其他指标,如房企开发到位资金、房企土地购置面积、房地产行业相关税收收入等均在5月份出现降幅收窄。但全国土地出让收入、全国房地产开发投资增速仍在下行通道中。

国家统计局投资司高级统计师王宝滨在解读5月房地产数据时表示,房地产开发投资主要先行指标有向好迹象,商品房销售明显回暖,重点城市更为明显。商品房销售市场回升,房地产调控政策效果开始显现,市场预期发生转变,购房者信心有所恢复。

5月份其他宏观指标,也出现分化。如5月份规模以上工业增加值增速出现回升,但固定资产投资增速仍在进一步下行,全国财政收入仍然维持较低的增速。一季度以来,中央和地方政府出台的系列稳增长措施,似乎取得一定效果,但经济下行的压力仍不小。

5月份房地产市场释放的积极信号是否可持续?房地产市场的回暖对地方政府收入将带来什么影响?“土地财政”后续会如何?如何看待当前宏观经济形势?稳增长政策是否需要加码,宏观政策该往哪个方向走?带着这些问题,21世纪经济报道记者对北京大学经济研究所常务副所长苏剑进行了专访。

楼市回暖恐难持续

《21世纪》:数据显示近几个月房地产销售市场持续回暖,这波行情会延续多久?

苏剑:房地产销售走暖是正常的,毕竟政策环境变了。货币供应增加,利率在降低,对房地产市场有拉动作用很正常。但从长期趋势来看,此次回暖将不同于以往,不会像以前那样房地产一回暖,就带来房价每年20%-30%的上涨,房价上涨得快的甚至一年翻番。

这次回暖是短期的,能持续多久令人怀疑。中国长期人口结构决定了中国房地产市场的长期走势。最近房地产市场火爆,主要几个一线城市,某些城市部分地区房价上涨了40%-50%,北京的房价部分上涨了15%;但二三线城市并没有出现太火热的场面,尤其是一些小城市,住房供给已经严重大于需求。

房价的恢复,有可能带动一线城市后续的投资;但二三线城市供给已经过剩,商品房销售的恢复,是否会带动下一步投资,带来新开工项目的增长还不好说。单靠几个一线城市,对整个中国的房地产拉动效果有多大?由于数据不充分,不好判断;但估摸一下,带动作用不会太大。

我个人对未来房地产走势不看好,按照我们的研究,中国人口在2020年将达到峰值,现在只剩五年时期,房子是给人住的,到时候房子还有啥前途呢?

《21世纪》:5月份财政收入数据显示,房地产相关的税收收入降幅在收窄;但累计到5月份全国土地出让收入仍然是负增长,同比下降了约40%,降幅相比4月份还略有扩大。土地市场是否恢复得慢一些呢?

苏剑:这反映从全国来看,开发商拿地的积极性还没有恢复。

《21世纪》:房地产行业相关税收和土地出让金收入,即俗称的“土地财政”,地方政府很多项目建设、举债多倚重土地财政。土地财政收入减少会带来什么影响?

苏剑:政府收入减少,会带来政府支出的减少,这在稳增长背景下,会带来一定负面影响。土地财政一直就难以持续,地价靠市场定价,具有一定的运气成分;随着长期房地产市场的变化,土地财政的作用会逐渐减弱。

土地财政的式微,地方政府收取房产税的积极性可能会提高。因为以前基数较高的土地收入,使得政府支出的盘子也比较大,政府支出增长容易,要消减起来就比较困难。随着土地出让收入增速下降,部分地区甚至会出现绝对值的减少,如何弥补这部分支出缺口,就摆在地方政府面前。

需疏导宏观政策传导机制

《21世纪》:一季度以来,各级政府出台不少稳增长措施,但5月份数据其实有分化,工业增加值相比4月份回升了0.2个百分点,但固定资产投资增速相较4月份还回落了0.6个百分点。如何看待当前宏观经济形势?稳增长效果如何?

苏剑:从5月份数据来看,稳增长是有效果的,但效果不明显。固定资产投资增速还在进一步下滑,工业增加值的增速增长只恢复了0.2个百分点,这可以当做是月度间的正常波动。

当前宏观经济形势,在于需求萎缩太厉害,这主要是两方面因素导致的,一是地方政府稳增长筹码减少,二是中国企业融资方式的转变使得固定资产投资增速持续下滑。

地方政府能做的事情非常有限,土地出让金增速下滑,甚至绝对量在下降;中央对地方政府债务的管理更严,以前依靠融资平台就能轻易借债,现在融资渠道在收紧;地方政府不作为的现象也越来越多,做事不如不做事安全等。

再者,股市行情的火爆,导致银行存款搬家,货币供给发生改变,货币乘数下降,实体经济的货币供给下降,M2增速比较低,只有10.8%左右,且一直在降低——但直接融资增加的部分,还不足以弥补间接融资规模的下降,这使得固定资产投资的增速一直在下滑。

《21世纪》:后续宏观调控政策应该侧重什么方面?

苏剑:当前财政和货币政策的传导机制都发生了改变,后续应该注重政策传导机制的疏导。

地方政府不作为,懒政惰政的现象较多,国务院总理李克强多次强调要督促地方政府积极作为;另一方面由于政府收入增速下滑,政府用于项目的支出减少。

现在货币政策运用中,往经济中注入一些资金,资金就流向股市;出于风险考虑,银行又惜贷,货币政策的放松并没有太多流向实体经济。

《21世纪》:如何疏导呢?对于积极财政政策,最近国务院要求加强财政自己的统筹使用力度,这是否能起到一定作用?

苏剑:要疏导财政政策,关键是要调动地方积极性,让他们愿意干活,这是个难题。货币政策方面也不好办。要么让直接融资尽快成长起来,能充分弥补间接融资的下降;要么就解决商业银行惜贷的问题。

本文来源:21世纪经济报道

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