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部分城市楼市遭受致命打击 房价大幅下滑

“政府一救市,全国房价齐涨”的时代一去不复返了。

持续近一年的多轮救市,成就了深圳楼市的暴涨和部分热点城市的回暖,却不能挽救众多三四线城市楼市的衰落。

“市场差距越明显,楼市低迷的地方救市政策出台就会越频繁。”中原地产首席分析师张大伟说,近期各地纷纷调整公积金额度,主要原因仍是为了救市,但从库存、人口流入等因素看,刺激政策对一二线城市影响相对较大,而三四线城市楼市整体降温的趋势依然难以改变。

国务院发展研究中心一位负责人告诉记者,目前,由于一线城市之间、不同区域之间出现高度分化,这种趋势已引起中央相关部门的重视,预计未来对地方房地产市场的调控手段还会有所改变,对于过热区域,不排除再次出现政府介入干预的可能。

而对于那些全国性布局的房企来说,由于区域发展极不均衡,楼市分化带来的经营风险正逐步加大。

北上广难追深圳

在3·30政策刺激下,深圳楼市一枝独秀,无论是成交量还是价格涨幅都在四个一线城市中遥遥领先,而北上广三地则没那么幸运,只出现了小幅回暖。

从5月的成交量来看,尽管在新房市场,北上广深四地都出现环比上涨的趋势,但在二手房市场,四个一线城市却出现不小的分化。

其中,深圳二手住宅5月成交高达13378套,环比增长28%,上海二手房的成交量也环比微涨1.6%。但是,北京和广州两地却出现了环比下降的趋势。其中,5月北京市二手住宅共成交16627套,环比上月同期下降3.8%,广州全市二手房则环比4月减少超10%。

在价格上,根据中国房地产指数系统对100个城市新建住宅的调查数据,5月深圳、上海房价涨幅超过2%,而北京、广州则未能排进房价涨幅城市的前十位。链家地产[微博]的数据显示,6月首周,北京新建商品房的成交均价环比下降3.5%。

“从2014年开始,北京和上海楼市从供求关系总量上已经基本达到平衡,在最严限购和信贷政策下,楼市中的投资需求已经很少,价格也相对稳定。因此在价格上不具备大幅上涨的基础。”同策研究机构总监张宏伟表示。

与北京、上海不同,深圳楼市的供求关系是四个一线城市中最为紧张的。深圳市房地产研究中心提供的数据显示,截至2014年末,深圳市常住人口的住房自有率仅为30%,与北京和上海的约70%的数据相去甚远。

“广州的库存压力最大,因此在2014年的楼市调整中,四个一线城市中广州的房价跌幅最大。而在本轮政策刺激下,广州楼市虽然也有所好转,但房价远未回到历史最高水平。”合富房地产经济研究院院长龙斌如是说。

据阳光家缘网统计数据显示,今年4月广州住宅库存套数超过15万套,创历史月度新高,去化周期为26.1个月,远高于北上深等其他一线城市。

全国楼市告别普涨

与2009年全国楼市在多轮政策刺激下出现普涨不同,从2014年以来,尽管从中央到地方频频出台各类政策救市,但除一线城市及部分二线热点城市之外,其他城市的楼市成交仍然积重难返。

中原地产研究院的统计数据显示,今年前5月,在其重点监测的全国54个城市中,一线城市合计签约17.11万套,同比涨幅达到了41%;二线城市共签约70.66万套,同比涨幅为13.4%;三线城市签约16.9万套,基本持平,而四线城市成交量则轻微下调。

“总体来看,目前除了深圳,全国大部分城市房价并没有明显上涨,很多处于同比或环比小幅下跌状态,这说明大多数城市仍然处于去库存阶段。”张宏伟表示。

同策咨询研究部的报告指出,预计到今年下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,比如重庆、杭州、武汉、福州等,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理。

而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市,以及大部分三四线城市房价则难以有上涨压力,甚至可能仍然要坚持“以价换量”去库存。

前华远地产(600743,股吧)董事长任志强[微博]认为,三四线城市的问题可能不在楼市本身,而出在人口迁移上。在他看来,在城镇化进程中,产业必须与城镇化并行,如果没有产业支撑、人口转移到其他地区,就会导致一些地区成为空城,另一些地区住房又可能供不应求,出现错位。

房企撤出部分城市

更为重要的是,地方经济的下滑成为导致区域楼市分化的“致命”因素。

以东北三省的几个主要城市为例,从2014年开始,大连、沈阳、长春等地都出现了楼市成交萎缩、房价大幅下滑的态势。业内人士分析,东北及内蒙古区域经济的下滑对改善型住宅需求的购房者影响尤为明显,导致购房者对未来楼市的上升预期信心不足。

“2014年以前,大连的房价基本起伏不大,尤其是东北区域的客群对中高端住宅项目需求量非常大,但是由于经济的萎靡,购房者开始对价格变得较为敏感,品质则降到了次要的位置。”全国一知名房企北方区域的营销总监对记者表示。

楼市的分化致使房地产投资出现了区域上的明显倾斜。

根据国家统计局近期公布的数据,2015年北京、上海、广东1-4月份房地产的投资额均为两位数快速增长,其中上海投资增速明显加快。

然而,许多省份的房地产投资形势仍旧低迷,内蒙古、辽宁、黑龙江、云南、青海同期的房地产投资为负增长,其中内蒙古为-28.8%,辽宁为-25.6%,山东、江苏、浙江、重庆、湖北、河南等地房地产投资增速也大幅低于去年同期。

“我们现在已经撤出了沈阳、大连、秦皇岛几个地方的主要销售团队,由于供应量饱和,在这些地方很多中小企业已经把价格压得很低,大房企也以快速跑量为主,都把利润控制在及格线上。”一家全国性房地产企业的老板对记者表示。

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