填写团购意向信息 (*为必填项)
户型:
面积:
总价:
是否包括周边楼盘:
参加团购楼盘:
(50字以内)
*   *   *
注册免费邮箱
新闻体育NBA娱乐财经股票汽车科技手机数码女人论坛视频旅游房产家居教育读书游戏微博彩票车险健康应用酒香

房地产众筹 打预售擦边球?

“相当于集资建房,这是一种新型的解决住房的融资模式。然而,该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架,其中的风险不容忽视。所以,对于房地产众筹,监管部门也基本持观望态度。至于后续会如何发展,还需边走边看。”

时下最火热的概念之一,无疑就是房地产众筹了。

最新的消息是,京东金融与远洋地产二度牵手,由远洋地产提供全国近万套优质房源进行众筹。6月18日,将有168套房产以6.18折的折扣发售。

商业巨擘万达也紧跟潮流,6月8日,万达宣布将与快钱联手打造万达互联网金融业务,双方将共同推出中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”。该项目以万达广场为基础资产,募集资金将直接投向各地的万达广场建设,投资人获得这些广场的收益权,享受商铺租金和物业增值双重回报。

相比之下,前些日子在上海滩成立的中国房地产众筹联盟则显得更为有份量。由平安集团董事长兼CEO马明哲吹响“集结号”,众地产大佬,郁亮、张玉良、杨国强、冯仑、任志强、潘石屹等纷纷响应,见证了房地产拥抱互联网金融的重要时刻。

优惠的维度

据悉,该项目的首块“试验田”是平安好房与碧桂园集团联合发布的国内首个房地产“开发”众筹项目——位于上海嘉定的“碧桂园-平安众筹建房”。具体流程是,开发商以“一平方米”作为众筹单位,投资者则以“微开发商”的身份购买任意份额,参与融资,达到最低资金目标后,房地产商将用该笔资金进行楼盘建设。当楼盘完成后,投资者就拥有了某一套楼房整体或者部分的权益。此后,投资者可以选择将众筹权利转为产权、直接拥有该套住房,或是委托开发商卖房后转成收益权。

记者登陆平安好房网站,发现已有几个房地产项目正在众筹中。其中,“碧桂园九龙湾度假洋房”项目处于显眼位置。通过电话咨询,记者大致了解了该项目的运作流程。6月9日至6月23日是预约期,用户人均预存1000元即可获得预约资格。预约期过后,累计资金达800万项目即宣告正式成立。紧接着在6月24日至6月28日,用户还需预存50000万,此时用户可在线上选房,线下互动,具体的户型图在官网上都有标明。选房结束后是签约期,用户将签订购房协议并补齐尾款。当然,房价也是根据最终参与众筹的人数来决定的。以该项目为例,其预估市场价是6500元一平米,通过众筹,若人数达11-20人,则可享受房价88折优惠,为5700元一平米。除了最低88折的购房折扣,房企还给出了预期5%的年化收益率。在2017年底,用户不仅能验房收房,还可享受在此期间被冻结房款的理财收益。

无独有偶,广州某公寓项目则以另一种方式发起了“众筹五折抢房节”。一套总价值70多万元,34平方米的房源,以36万元起拍卖,最终以总价66.5万元收官,而溢价的30.5万元的部分,则将全部平分给前期参与众筹、人均投入800元的投资客。由此可得出,通过房产众筹每人约赚677.76元,一眼看去,房产众筹既能优惠买房,又能获得跑赢余额宝的收益,不能不说这是一笔划算的生意。

对此,一向犀利的任志强也发话表示支持。他认为,在不开放的市场,一定会逼着所有人用另一种办法解决现存的困难。众筹就是通过实物转换的方式以获得其中的便利,因为融资成本降低了,房价自然会降低。

“通过众筹,我们能让客户获得20%-30%的房价优惠。”冯仑如是说道。

中原地产首席分析师张大伟认为,众筹对房价的影响不大。在目前的房地产项目开发成本里,项目的地段已经基本决定了产品的价格,相较于大头的固定成本,在营销和融资上压缩成本可能只是杯水车薪。比如,营销成本在总成本中占比较低,然而在项目落成后期,只要有空房,就仍需营销,其中的成本还是会落回到客户身上。就融资成本而言,在改变融资渠道所带来的定制化服务中,与客户协商定制可能会延长项目完成的时间,而这期间各项成本是增加的,同时也由客户来承担,因此削减这两块的成本意义不大。

不过与传统的房地产开发模式相比,众筹建房的确大大缓解了房企的销售压力。以往,在开发商的总成本中,融资成本和销售成本分别占比7%和3%左右,而今通过互联网融资平台,房企绕过银行获得了新的融资渠道,从而将融资成本大大降低。另一方面,投资者也有机会从中受益,并且可以按照自己的需求定制房产,满足个性化需求。

背后的风险

专家的意见可谓纷繁复杂,具体到消费者身上,有人看好,也有人看空。在记者的采访中,有人认为,有些房地产众筹只需出很少的钱,在某种程度上就可以得到收益,何乐而不为?并且,任何理财方式都有风险,只是每个人的承受能力不同罢了。也有人认为,作为一种新模式,房产众筹可以一试,但投资过程需非常小心谨慎。

对此,新型城镇化事业部总监杨一飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,目前的房地产众筹模式更多还是一种营销手段。通过房产众筹,开发商降低了风险,压缩了成本,以轻资产模式提高了利润率。然而,很多开发商只给出消费者理财收益率,却有意无意将其中可能隐藏的风险遮蔽掉了。

“在众筹阶段,地产商允诺的房产很可能还是一张图纸,在没有任何实物的情况下消费者就要参与其中,假设后续有些资金实力较弱的地产商资金链断裂,那么项目完全可能会变成烂尾楼。从消费者的角度来说,众筹买房也许会降低成本,但是将一大笔资金长期冻结在房产上,也具有很高的风险和不确定性。”杨一飞说道。

以众筹拍房为例,开发商仅拿出很少的单位来吸引买家竞拍,什么时候拍,以什么价格拍,主动权都在开发商手里。并且如果参与众筹拍房的平台只是一般的电商平台,没有达到相应的操作资质,则很有可能会引起法律问题。

四川花好月圆房地产董事长樊义波认为,房企引入第三方金融机构,采取迂回战术,虽可规避非法集资,但房地产作为一个产业生态体系,众筹开发违反了商品房预售制度,有违规提前卖房的嫌疑。

“众筹更像是打了预售的擦边球,只是预售的标准和要求更多更严格。”杨一飞说道。

不同于普通商品,房屋作为不动产,从开发建设到销售都要受到国家的严格管控。我国《城市房地产管理法》第45条就规定了商品房预售应符合的条件,比如预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间;已经同金融机构签订预售款监管协议等。

因此,如果房产众筹项目在未达到预售条件的情况下收取房款,则涉嫌违反了国家关于商品房预售的有关规定。

考虑到众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者,亚信控股集团董秘荣腾洪也提出了新的疑问:即如果有房企介入众筹开发,则很容易形成一种变相融资,即便不是变相融资,房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平性?这也是值得思考的问题。

“房产众筹相当于集资建房,这是一种新型的解决住房的融资模式。然而,该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架,其中的风险不容忽视。”中国知名房地产专家谢逸枫对《中国产经新闻》记者说道。

尽管如此,众筹,特别是房地产众筹在世界范围内还可以说是非常年轻。在2012年12月8日,美国网站Fundrise才率先将众筹的概念植入房地产,这个网站的创始人米勒兄弟曾试图寻找银行融资,帮助他们参与城市新兴地区的房地产开发,但被拒绝。后来这对兄弟决定直接从人民群众手里筹资投资房地产,每人只需100美元就可以参与到项目,投资者也可以获得他们所投资房地产的部分所有权,以此获得销售收入或租金收益。

随即众筹迅速发展,2013年全球总募集资金已达51亿美元,世界银行报告预测2025年总金额将突破960亿美元。在这个大背景下,2014年也成为中国众筹元年。

“在互联网+的浪潮下,国家鼓励创业、创新。对于房地产众筹,监管部门也基本持观望态度。至于后续会如何发展,还需边走边看。”谢逸枫说道。记者 陶娅洁

netease 本文来源:中国产经新闻报

400-6623-133

免费专车上门接送、尊享惊喜购房优惠!

  网易购房直通车打造舒适看房、放心买房的一站式贴心服务,目前已经覆盖淄博所有在售楼盘,直通车网友可享受合作楼盘的独家额外购房折扣优惠。
预约方式:1、直接拨打 400-6623-133 预约; 2、填写以下资料进行网上预约:

  •   
  •   
0人参与
下载网易新闻客户端
关键词阅读
48小时评论排行
网友跟贴 0人跟贴 | 0人参与
网友跟贴 0人跟贴 | 0人参与 | 手机发跟贴 | 注册
文明上网,登录发贴

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网易立场。

© 1997-2017 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报