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万达、万科“两万”联姻到底能走多远

强强联合,震惊业界。

但是否无果而终,

也未可知。

面对强者,弱者为生存,往往会选择结盟,然而,强者在遭遇潜在危机时,也会选择抱团。

这不,有两个极具远大产业理想的巨头,一个是万科企业股份有限公司(简称万科),住宅市场的龙头,另一个是横跨海内外的商业“巨舰”——大连万达集团股份有限公司(简称万达),面对行业的深度调整,做出了让业界目瞪口呆的联姻。

然而,作为业界一对高上大的,拥有绝对话语权的,能呼风唤雨的龙头企业,他们联姻的动力是什么,到底能够走多远?

高调“定亲”

没有做不到,只有想不到。2015年5月15日,万达、万科高调举行“定亲”仪式。

万达、万科的联姻,被业内戏称为“万万没想到”。用万科集团总裁郁亮的话说,万科与万达很有缘,两个公司都姓万,两家的创始人都姓王,一个早期在南面称王,一个在北面称王,后期一个在房产界称王,一个在商界称王。

相关数据显示,光2014年万科就卖了20多万套住宅,而万达则已拥有109座万达广场和71家酒店,其商业地产的规模,是全球最大的。他们的合作,不应简单地被认作抱团取暖,他们是强强联手,在充分发挥自己的优势。王健林说:“今后行业里不单有竞争,更多是合作,从竞争走向竞合。”

根据双方协议,“两万”将成立联合协调小组,由双方集团的高层担任领导。同时,针对双方都有海外发展计划的事实,“两万”认为未来的合作不仅限于国内,也将在全球范围内展开。

协议中还显示,未来双方的合作,主要是联合拿地、合作开发,即由万达投资项目中的商业部分,万科开发项目中的住宅部分,充分发挥各自优势,实现互利共赢。“万科、万达联姻后,未来双方在土地价格谈判能力上将显著提升。”一业内人士表示。

很明显,“两万”牵手合作聚焦在轻资产上。今后万达、万科在项目操作层面将不再重资产,而在通过轻资产模式,强化投资的杠杆效应,规避自身风险,在规则允许范围内,为自己谋得最大利益。

事实上,万达的目标是要将万达广场复制到1000个,那必须做到资金解决方案一定要轻。同样,万科也想进一步做大,因此必须吃下不想吃的商业,两个“大个儿”惊天一抱,在住宅与商业地块上,各自都能赢得最大的品牌溢价。

“万科、万达将联合在国内外拿地开发,万科的住宅开发,可植入万达的综合体,万达的商业管理运营经验也将传导给万科,商业地产部分则轻资产操作。”同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟表达了相似的观点。

迫不得已的抱团

虽然万科、万达暂时足够强大,但是随时都会面临被行业颠覆的风险,尤其在行业环境出现深刻变化的今天。

万达万科之所以合作,源于他们对行业的发展有着相似的判断,未来连一线城市都可能不会再有以前的高盈利了,更何况,很多二、三线城市的库存还非常高。

其实,早在2014年,郁亮就意识到房地产进入白银时代,轻松赚钱的时代已结束。作为商业地产领导者的王健林,也曾多次表达过类似观点:房地产已逐渐回到平均利润。

近几年,万达、万科都选择了转型。而在转型的路上,王健林遇到了心存忧患的故交王石,和富于实干精神的摩羯座经理人郁亮。万达、万科之所以合作,基于三大外因。首先,他们都认识到,单纯“一条道走到黑”,已经让专注于各自擅长领域的万达、万科感受到巨大的压力。这是最根本的因素。面对外界的疑问,郁亮曾表示,在白银时代,任何一家地产商都不具备全部的优势和资源,满足白银时代的市场需求。其次,房企业绩中,除了销售额的下滑,利润率的逐年递减也是不争的事实。最后,万科、万达都看上了对方储备丰富的消费端资源,即业主大数据。

“发展商需要相互取长补短,发挥各自的优势,来共同面对‘白银时代’的挑战,此次合作也是双方基于战略转型的需要。”郁亮对记者表示。

此外,万科、万达在经过多年快速发展后,都面临新的瓶颈。刚过而立之年的万科,从去年高调引入互联网思维、启动事业合伙人制,到年底与绿地的“老大之争”,到最近半年的离职潮,到面对市场变化的多元化转型应对,件件都在撩拨着业界的神经。

盘点万科的企业史,其是经过1997年亚洲经济危机和2008年的金融风暴,前几大房地产公司被淘汰后,才成为行业第一的。王石有同样的担心:“面对老二、老三等的挑战,下一个倒下的可能将是万科。”

而对万达来说,虽然早已成为国际商业地产的“巨无霸”,但同样遭遇到发展瓶颈:大量的商业沉淀,占用大量的资金,住宅开发过程中标准化、产业化等问题有待提升。另外,2014年,万达文化副总裁唐军的辞职,更让王健林感到忧心忡忡。

由此来看, 无论是万达还是万科,在行业发展和企业转型升级过程中,都遇到了一定的问题, 又一次走到了转型的关卡。客观分析,双方走到一起,确实有迫不得已的因素。

能走多远

对商业地产和住宅地产两位大王的联姻,外界抱有太多的幻想。难道是今后万达的住宅都会包给万科,万科的商业全都给万达吗?

事实上,理想很丰满,现实永远很骨感。与融创和绿城的深层次合作不一样的是,万达、万科这次并没成立合资公司,因此双方还是存在距离的,合作也仅会在一个浅层次上。王健林说:“我们只合作千亿级的项目。”而郁亮也说:“万科不会退出商业地产。”

而且,双方合作后将面临诸多问题需要解决,诸如新项目协调布局、出资比例、利润水平及分配等问题。当万达王健林的战略果断性及执行力,遇上万科职业经理人的全面权衡和相互制衡时,将会产生怎样的“化学反应”?这还都是一个未知数。

事实上,盘点一下房地产界的合作,除了融创与绿城的合作外,保利、朗诗、雅居乐、星河湾等房企都尝试过合作。但是,更多的时候,合作都会以“不了了之”告终。雅居乐与星河湾曾在2012年牵手,尽管双方均来自华南地区,在企业文化、管理方式上有很多相似之处,但最后合作还是以失败告终。

更值得注意的是,8年前,同样是郁亮带队,万科也曾与嘉德下属凯德商用签署战略合作,但最终落得无果而终的下场。

因此,不可否认,虽然万达万科在形式上定了亲,但未来双方是同床异梦,还是婚姻甜蜜,一切还未可知。

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