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土地溢价率大升 金融资本助推房企拿地

本报记者 苏锶 上海报道

6月第一周(6月1日-7日),土地市场温度骤升。

中指院数据显示,6月首周,重点监测房企共拿地18宗,总出让金高达271.50亿元。多幅地块以高溢价成交。6月3日华润华发联合体以总价87.95亿元拿下的上海闸北区09-03地块,刷新了上海今年的总价地王纪录。同日苏州年内首拍收金130亿,万科、华润、当代等房企均有斩获。

天津、南京、合肥、杭州、石家庄等城市6月还将推出大量优质地块。随着4、5月市场逐步回暖,土地市场已经燃起火焰。

泰禾集团(000732,股吧)华东区投资总监王显巍分析认为,近期土地市场的火热来自房企对未来长线看好、融资的通畅,以及长三角城市的资金聚集效应。

销售回暖的传导效应

从CRIC监测的300城土地成交情况来看,4月土地成交规模为近一年来最低点,5月成交面积开始触底回升,环比上升17.2%。其中一线城市涨幅最大。6月土地市场火力全开,前4天成交额超300亿元,土地成交集中于上海、苏州、成都、广州。

克而瑞研究中心分析师杨科伟指出,市场销售回升传导到土地市场投资回升,需要三个月。随着3·30政策及之后的降息、降准,市场成交量在4、5月出现了显著回升,土地市场也开始受到销售转好的影响而被全面激活。

以上海为例,截至5月31日,上海市商品住宅库存量虽然仍高达1251.99万平方米,但由于“红五月”行情的出现,市场去化速度已有所提高,去化周期缩短至10.89个月,短期内上海楼市去库存压力减轻,商品住宅基本面呈现反弹趋势。

据德佑链家研究部数据显示:2015年5月,上海市高端商品住宅(成交均价5万元/平方米以上)成交1153套,环比上涨40.1%,同比大涨5.3倍;成交面积20.3万平方米,环比上涨41.5%,同比上涨4.2倍。

市场回暖预期明朗,重塑开发企业信心,随着资金大量回笼和库存快速减少,拿地补仓布局下半年,成为眼下同等重要的事。

从供应端看,市场回暖意味着能以更好的价格卖出土地。随着各地土地供应计划落地,土地上市步伐加快。6月份将正式开始土地市场供需两旺的盛筵。

上海6月3日、4日连续两天,上海8幅地块成交面积23.86公顷,出让金收入141.38亿元。6月3日下午,苏州的土拍吸引了包括万科、碧桂园、华润置地、旭辉、世茂在内的58家房企及6名个人参与竞拍。除去9宗地以底价成交外,其余14宗均引得开发商竞相厮杀,其中最高溢价率达307%,整体溢价率48.62%也创历史新高。

  六月首周房企

  融资282.91亿

房企加速抢地,也是融资顺畅带来的信心。

据中指院不完全统计,6月第一周有10家房企融资,总额高达282.91亿元。包括上实发展(600748,股吧)、万科、首开股份(600376,股吧)、招商地产(000024,股吧)、深振业等。其中3家定增、两家发中期票据、3家贷款、1家发公司债、1家供股。

上述融资的房企中,首开股份、万科与信达地产(600657,股吧)均出现在上周的上海、苏州土拍现场,但首开股份无一收获。万科以19.2亿元拿下苏州吴中经济开发区地块;信达地产则以44.2亿竞得广州广日电梯旧改商住地。

受A股持续牛市及房地产融资普遍顺利的影响,广州富力地产6月1日宣布,重新启动回归A股的准备,并已聘请相关中介机构开展相关工作。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏指出,房企拿地,大部分是金融资本的助力。也因此,拥有金融资源的房企将成为今年土地市场的主角。据杭州业内人士透露,6月25日杭州主城区挂牌出让的2宗申花宅地,其购地单位正是中民投。

中原地产在研究报告中称,在房地产行业整体处于结构性过剩的背景下,不同城市间土地市场亦分化显著。一线城市和部分二线城市土地市场仍会量价齐升。优质地块的稀缺将导致一线城市土地成交出现更高溢价率。大部分二线城市受市场影响波动较大,开发商衡量利弊后,也会理性对待,不会出现太高溢价,底价成交仍是常态。

三线城市主要受限高额的库存和消化周期影响,市场销售不力,例如中山、徐州、无锡等城市4月消化周期依然在20个月以上。由于土地供过于求,政府从“有供有限”方面考虑,也在有意识减少土地供应。可以预计,三四线城市土地供应、成交大幅缩减,将沦为土地市场的弃儿。(编辑 骆轶琪)

netease 本文来源:21世纪经济报道

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