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淄博2014年度房地产市场简析

淄博天翔置业咨询有限公司 市场部总监 张宝

2014年淄博的房地产市场我想应该是十年来让我们记忆最深刻的一年,从大盘集中上市导致竞争白热化、上市项目价格混战导致房价没有最低只有更低、住宅办公客户持续观望、房闹事件频发、全年销售持续低迷等等;今年的市场特点逐步改变了购房者“房价不可能跌”的普遍认知,在高库存的市场形势下,价值规律给我们上了深刻的一课,让我们所有地产从业人员都刻骨铭心。

一、政策方面

1、2014年9月30日,以央行取消限贷令政策为标志,可以看出政府对市场的态度由压制向扶持转变,二套房的认定标准调整为认贷不认房,取消第三套住房不予贷款的政策,该信贷政策扩大了客户基数,降低购房成本。该政策对2014年下半年的市场起到一定的促进作用,但后期政策影响明显乏力。

2、不动产登记制度逐步落实,紧随其后的将是房产税征收,政策由“经济热则抑楼市,经济冷则救楼市”的政府调控逻辑逐步转变为让市场发挥调节性作用的阶段。

二、市场方面

1、高库存

2014年淄博房地产市场受嘉亿国际、华润、恒大、绿城等住宅项目集中上市,供应量爆发式增长,市场整体成交量低迷的影响,住宅办公库存量明显增大。

2、低成交

受大盘集中上市的影响,为了缓解销售压力,各楼盘纷纷推出低首付、各种优惠政策促进成交;在高库存、阶段客户恒定的形势下,部分楼盘通过价格杠杆来吸引客户价格持续走低,部分楼盘阶段内实现了迅速去化,给市场带来的是大部分项目销售滞销。

3、强观望

客户到访量减少、对未来房价预期悲观、推广效果减弱,在市场的培育下,客户越来越理性,成交周期加长。

4、营销多元化

营销方式渠道逐步多元化:从前期的短信、派单、报广等传统单一传播,到跨界营销、团购拓展、电商合作等多种方式,网络电商成为2014年度营销的一匹黑马,并逐步得到业主认可,传统的营销模式已经改变。

三、趋势预判

1、行业洗牌的前夜

随着房地产市场进入震荡调整期,迈入主流开发商的门槛越来越高。房地产企业正在发生深刻的变化,就是大者恒大,越来越大,能力越来越强。未来只有三类公司能够生存:一类是外来国内一线规模房企;第二类是当地一线规模品牌房企;第三类是当地占据核心资源的公司;就淄博当地市场而言,预计会有三分之一以上的企业将面临被迫转型。

2、震荡期后行业常态发展

经历了近几年房地产市场的激进发展,土地供应量及成交量不断攀升,房地产供应量爆发式增长,在需求一定的前提之下,销售压力增强;受目前房地产企业融资渠道狭窄的影响,部分企业开始低价促销、以价换量、以时间换空间, 这种去库存的局面会持续一段时间。震荡期后迎来的将是行业常态运行。

3、房地产行业面临严酷的精细化考验

开发企业利润趋势是下滑的,粗放式发展一去不复返,开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。只有从项目前期定位、产品设计、营销模式等综合方面真正的从客户角度出发,为客户提供物超所值的居住体验,逐步树立与目标客户需求向匹配的企业品牌, 才能在市场中利于不败之地。

本文来源:网易原创

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